Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Bình Dương – VPLS Nam Sài Gòn.
- Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là gì?
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự dân sự nói chung và trong hoạt động mua bán đất đai nói riêng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015:
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc có thể hiểu như sau: Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai là sự thỏa thuận của các bên để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên mua đất sẽ giao cho bên bán đất tài sản đặt cọc (có thể là một khoản tiền) trong một thời hạn để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Câu hỏi:
Khoảng tháng 04/2023 tôi có thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm. Tuy nhiên tại thời điểm đó tôi không có sẵn tiền mua. Vì vậy tôi đã thương lượng đến tháng 06/2023 xoay đủ tiền hai bên sẽ hoàn tất việc mua bán. Để giữ đất và tạo sự tin tưởng, tôi đã đặt cọc 10% tiền mua đất theo thỏa thuận. Chúng tôi cũng đã viết giấy nhận tiền. Tuy nhiên, đến tháng 06/2023 họ thông báo với tôi đã bán đất cho người khác với giá cao hơn. Và rồi sau đó họ đã trả lại tiền đặt cọc cho tôi.
Tôi cảm thấy không thỏa đáng và muốn họ phải bồi thường thiệt hại cho tôi. Bởi vì thực tế họ đã không thực hiện việc mua bán đất theo như thỏa thuận. Vậy tôi có thể yêu cầu họ bồi thường thêm khoản tiền nào khác ngoài khoản tiền đã đặt cọc?
Trả lời:
Nếu hai bên có văn bản thể hiện rõ số tiền 10% đó là tiền đặt cọc hoặc nếu không lập văn bản mà bên nhận cọc thừa nhận nội dung đặt cọc, đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng mua bán đất đai thì ngoài việc trả lại tiền đặt cọc mua bán đất đai, bên nhận đặt cọc còn phải trả thêm cho bạn một khoản tiền tương đương 10% tiền đặt cọc.
Còn nếu hai bên không có gì chứng minh việc đặt cọc mua bán đất đai; giấy nhận tiền không thể hiện nội dung đặt cọc; bên nhận tiền cũng không thừa nhận có việc đặt cọc mua bán đất đai này thì số tiền này sẽ chỉ được coi là khoản tiền trả trước, ứng trước để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn sẽ khó mà đòi thêm được khoản tiền nào khác ngoài tiền cọc 10% trước đó.
- Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất thường gặp
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể xảy ra dưới những dạng phổ biến như sau:
- Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Mục đích khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định đất phải đáp ứng những điều kiện sau mới được phép chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra mặc dù đất chưa được phép chuyển nhượng. Phần lớn thực trạng này diễn ra là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất; hoặc bên nhận cọc vì lợi ích mà cố tình che dấu thông tin để bên đặt cọc cân nhắc. Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến nội dung này; thường Toà án sẽ quyết định tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, do đối tượng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
- Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất.
Thông thường, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do người có đất thực hiện. Trường hợp người khác thực hiện thay, cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất. Sự đồng ý này được thể hiện bằng văn bản ủy quyền, công chứng chứng thực theo quy định. Không ít trường hợp người không có quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Từ đó dẫn đến kết quả không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó dẫn đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó nếu hợp đồng mua bán đất không thực hiện được do bên nhận đặt cọc không có quyền thực hiện các giao dịch mua bán đất; hoặc chỉ có quyền một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) thì hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể bị tuyên vô hiệu.
Ví dụ:
Ngày 20/4/2023 ông T và ông K ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nội dung hợp đồng là ông K giao cho ông T 60 triệu đồng để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 20/6/2023. Ngày 20/6/2023 hai bên lập hợp đồng mua bán đất đai và ra văn phòng công chứng làm thủ tục. Văn phòng công chứng từ chối thực hiện thủ tục cho hai ông với lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ ông T”. Trong hộ gia đình ông T tại thời điểm cấp sổ đỏ có 4 người. Do đó phải bổ sung văn bản của những người còn lại có nội dung đồng ý để ông T đại diện bán đất thì hồ sơ mới đầy đủ.
Ông T quay trở về trao đổi với các thành viên trong gia đình nhưng mọi người không đồng ý. Kết quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông K không thực hiện được. Hai bên phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai.
- Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như: không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất; thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế; bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;….
Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.
- Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại.
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:
- Bên nhận cọc có lỗi và không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
- Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
- Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối; không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…
Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất, hoặc cả hai. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện, tiền đặt cọc được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, các bên có thỏa thuận mức phạt cọc. Nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.
- Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất là sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên theo nội dung hợp đồng. Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất bạn đọc có thể lựa chọn một trong những phương thức giải quyết sau:
- Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp.
Thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp hợp đồng đặc cọc mua bán đất là quá trình các bên tranh chấp cũng nhau bàn bạc, phân tích vấn đề, tìm ra phương án giải quyết tranh chấp. Lựa chọn cách giải quyết tranh chấp này các bên có thể tự đưa ra quan điểm của mình; trình bày nguyên nhân lý do dẫn đến việc bên mình không thể thực hiện được hợp đồng đặt cọc; đề xuất phương án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Trên cơ sở ý kiến của mỗi bên các bên sẽ thống nhất đưa ra giải pháp cuối cùng. Từ đó có thể đảm bảo dung hòa lợi ích chung cho tất cả các bên.
Ưu điểm của phương pháp này là thủ tục và cách thức tiến hành đơn giản, gọn nhẹ. Chỉ cần hai bên điều tiết được tâm lý, chịu lắng nghe ý kiến đối phương, cân nhắc được mặt được mất thì có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất mà không mất quá nhiều thời gian. Tuy nhiên, hầu hết lại không thể giải quyết bằng phương án thương lượng, đàm phán. Kết quả thành công hay không tùy thuộc vào ý chí tự do của các bên. Vậy nên rất khó để đưa phương án được cả hai bên nhất trí. Do đó, phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất này không hiệu quả cao.
- Hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Nếu các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất không thể cùng nhau ngồi lại đàm phán để giải quyết vấn đề thì có thể nhờ đến sự hỗ trợ của bên thứ ba. Với sự tham gia của bên trung gian, quyền, lợi ích các bên sẽ đảm bảo được sự cân bằng. Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013. Theo đó, các bên sẽ được lựa chọn hòa giải viên. Nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên.
Hòa giải viên là người có phẩm chất đạo đức tốt; có uy tín trong cộng đồng dân cư; có khả năng thuyết phục, vận động nhân dân; có hiểu biết pháp luật và được Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định công nhận hòa giải viên. Trong quá trình hòa giải, nếu thấy cần thiết có thể mời thêm người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; … tham gia hòa giải. Tuy nhiên, cũng như trường hợp các bên tự đàm phán thương lượng với nhau, phương thức hòa giải giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất tại cơ sở cũng không đạt hiệu quả cao trên thực tế.
- Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Đây có thể coi là phương án giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất. Qúa trình khởi kiện tại Tòa án sẽ được thực hiện theo một trình tự thủ tục chặt chẽ. Việc khởi kiện phải được thực hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền; trong một khoảng thời gian cụ thể. Phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá tài liệu, chứng cứ liên quan. Phán quyết này cũng chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật.
Mặc dù là phương án hiệu quả nhất nhưng phương án này cũng có những hạn chế nhất định. Có thể kể đến như: thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài; quá trình thu thập hồ sơ khởi kiện phức tạp, nhất là khi có liên quan đến bên thứ ba; người khởi kiện còn phải nắm được các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình được bảo vệ một cách tối ưu nhất;… Do đó, tuy là phương án giải quyết tranh chấp triệt để nhất nhưng cũng là phương án tiêu tốn nhiều thời gian và công sức nhất.
Mọi chi tiết, xin liên hệ:
VPLS Nam Sài Gòn- địa chỉ: số 5B, kp. Bình Hoà, Lái Thiêu, Thuận An, Bình Dương.
Điện thoại: 0988 619 649.
